Üst düzey tadilat: ne kadar sürer, ne kadara mal olur ve para nerede kaybedilir

Bu projeyi kim gerçekleştirdi

Stüdyomuzun konuğu, birlikte gerçekleştirdiğimiz projede yüklenici olan 101 Group şirketi.

Sergey Gradeyev, 2003 yılından beri inşaat sektöründe; doğrudan ince işler ve tadilatta ise 2018’den beri çalışıyor. Sektöre tasarım üzerinden girdi: eşi iç mekân tasarımıyla uğraşmaya başlamıştı ve kendi şantiye şefine ihtiyacı vardı. O andan itibaren şirket, tasarım projelerinin uygulanmasıyla ilgilenmeye başladı.

Dmitriy Horoşavin on yıldan fazla süredir inşaat sektöründe. Her şey basit başladı — kardeşiyle birlikte pencere tadilatı yapıyorlardı, sonra daha büyük siparişler gelmeye başladı. Şimdi ise üst düzey projelerin uygulanmasıyla ilgileniyor.

Üst düzey segmentte mi çalışıyorsunuz?

Genel olarak bu segmentte kalmaya çalışıyoruz. Konfor ve konfor artı segmentinde de işler yapıyoruz, ama ekonomi sınıfı ve ikinci el konut işlerini neredeyse hiç üstlenmiyoruz: tüm süreç farklı bir iş düzeyine göre kurulu. Aslında hedeflediğimiz de buydu.

Uçtan uca süreç: onaylardan ince işçiliğe kadar

Bu projede neler yaptınız?

Baştan sona tam bir iş paketi. Projenin hazırlığından başlıyoruz: mühendislik belgelerinin yönetim şirketi ve gerekli mercilerle onaylanması, ardından plan değişikliklerinin onaylanması. Sonra gayrimenkul geliştiricisinden kalan sıvayı tamamen söktük — bu ayrı bir hikâye.

Çoğu durumda bu söküm gereklidir. Geliştiricinin bıraktığı kaba yüzey, bu düzeydeki bir proje için kabul edilemez. İlk etken uygulayıcılardır: sıradan bir inşaat ile bu düzeydeki bir inşaat arasında büyük fark vardır. Eğri duvarlar ve uygulama kurallarına uyulmaması da buradan gelir.

Her şeyi kontrol ettik, video çektik, görüşümüzü söyledik — ve bu görüş doğru olan tek görüştü. Aksi hâlde düz duvarlar elde edilemezdi ve bu sonradan çok uzun sürede düzeltilirdi.

Duvar boyunca bir çatlak: bir tavizin bedeli

Burada komik bir olay da yaşandı. Video çekerken duvarlardan birinde sıva koca bir parça hâlinde koptu. Müşteriye tüm sıvanın sökülmesi gerektiğini söyledik. O da bir noktada şöyle dedi: tamam, burası olsun, orası da olsun, ama yatak odasında perdenin arkasındaki kısmı sökmesek de olur, orası zaten görünmüyor.

Bu isteğe boyun eğdik — ve sonra çok pişman olduk.

İnce işçilik ve boya aşamasına geçildiğinde, müşterinin bırakılmasını istediği o duvarda, pencerenin üzerinden duvar boyunca bir çatlak geçti. İyi ki orada kimse uyumuyordu. Ve iyi ki henüz projeden ayrılmamıştık: ince işçilik aşamasında sıvayı yeniden yapmak kirli ve oldukça zor bir süreç, ama bu sorunu giderdik. Çatlak bizden sonra ortaya çıksaydı durum daha kötü olurdu.

Bu olaydan sonra bu tür konularda müşterileri dinlemiyoruz: söküm tamamen yapılmalı.

Sebep sadece uygulayıcılarda değil. Buradaki duvarlarda çok pahalı kaplamalar var — böyle bir kaplama döküldüğünde fatura yüz binlerle ölçülüyor. Buna bir de her yerde uyulmayan en basit teknik kurallar ekleniyor: döşeme plağının tuğla duvarla birleşim noktaları, farklı malzemelerin ek yerleri, tavandaki sıvada dilatasyon derzleri. Binanın kendi oturması da rol oynuyor: çok katlı bir binada birkaç dairede aynı anda tadilat yapıldığında yapıya binen yük artıyor, dilatasyon derzleri ise ortaya çıkan hareketleri sönümlemek zorunda kalıyor. Bu yüzden en başında doğru yapmak daha iyidir — sonradan yeniden yapmak uzun, pahalı ve yorucu oluyor.

Ada tezgâhında davlumbaz: yedi kişi ve birkaç ay

İlginç teknik çözümler, icat etmek zorunda kaldığınız detaylar oldu mu?

Elbette. Her proje aslında kendine özgü, tek seferlik bir üründür ve çözümlerin önemli bir kısmı yerinde bulunur: bazen ilk kez, bazen ikinci ya da üçüncü kez. Buna ek olarak teknolojiler ve talepler de sürekli değişiyor, tüm bunları entegre etmek gerekiyor.

Buradaki en çarpıcı örnek, mutfak adasının tezgâhına gömülü davlumbazdır. Birkaç ay boyunca yedi kişi bir araya geldi: tasarımcı, şantiye şefi, klima ve havalandırma yüklenicisi Vozduh-Ekspert şirketinin temsilcisi (bu projedeki iklimlendirmeyi ayrı bir bölümde ele almıştık), mutfak ustaları. Davlumbazı bütün hâlde çıkarıp defalarca yerine denedik.

Başlangıçta motoru ayrı bir yere koyup orada ses yalıtımı yapmayı planlamıştık. Sonunda motoru adanın içine yerleştirdik, on beş kez kontrol ettik ve çalışırken mümkün olduğunca sessiz olması için ses yalıtımını buna göre yaptık. Basit gibi görünse de, aslında tüm hava kanallarını baştan yaptık: standart kanallar şap yüksekliğine uymuyordu ve gereken hava hacmi bunlardan geçmiyordu.

Genel yüklenicilik: projede herkesi bir araya kim getiriyor

Tüm yüklenicileri kendi kontrolünüz altında topluyor ve şantiyeye giriş çıkışlarını yönetiyorsunuz. Bu ne kadar zor?

Kolay değil — nitelikli işçi bulmadaki genel sıkıntı yüzünden. Ama elimizden geleni yapıyoruz.

Böyle bir tadilat ne kadar sürer

Böyle bir projenin gerçekleştirilmesi ne kadar zaman alıyor?

Yaklaşık 148 m²’lik bir daire için her şeyin sorunsuz oturması adına en az bir ila bir buçuk yıl hesaba katılmalı. Ve bu sadece inşaatçıların iş aşaması.

Aynı süreye mobilyacıların da sığması gerekiyor — bu da ayrı bir hikâye. Mobilyalar İtalyan, konsol İspanyol, dolap Alman: bunların hepsinin monte edilip yerlerine uyumlu şekilde yerleştirilmesi gerekiyor. Pratikte görüldüğü üzere bu, çok uzun zaman alıyor.

Lojistik: günde altı saat ve yük asansörü yok

Sürelere zaman kısıtlamaları da ekleniyor: bu projede site kuralları çalışmaya yaklaşık 10-12 ve 15-17 saatleri arasında izin veriyordu. Fiilen günde en fazla altı çalışma saati kalıyordu.

Buna bir de merdivenden taşıma ekleniyor: burada inşaatçıların malzemeleri asansörle taşıması yasak, çünkü yük asansörü zaten yok. Her şey elle taşınıyor — bunu organize etmek, yönetim şirketiyle onaylatmak, hamalları denk getirmek gerekiyor. Süreler de buradan doğuyor.

Kat ne kadar yüksekse hizmet o kadar pahalı oluyor. Bazen vinç çağırıp pencere çerçevesini söküp büyük ebatlı fayansı vinçle yukarı çıkarmak, onu elle on ikinci kata taşımaktan daha ucuza geliyor.

Bunun maliyeti ne kadar

Maliyeti nasıl hesaplıyorsunuz?

Fiyatlar son iki üç yılda her kalemde çok ciddi biçimde arttı. Üç yıl önceki rakamlarla ölçmek artık anlamlı değil. Bu projenin yapıldığı pazarda bugün metrekare başına yaklaşık 515 ila 820 € arasında bir aralıktan söz ediyoruz.

Bu fiyata sadece işçilik dahildir. Malzemeler ayrı. Nakliye ve yük kaldırma işleri de ayrı kalemlerdir ve durum her projede farklıdır: bu projede yük kaldırma işleri oldukça maliyetliydi.

İnşaata hatasız nasıl başlanır

Yeni başlayan tasarımcılara ve müşterilere ne tavsiye edersiniz?

Mümkün olduğunca hazırlıklı olmak. Hazırlığa, tamamlanmış ve onaylanmış eksiksiz bir iç mimari projesi dahildir. Ardından, idealinde tesisat, mühendislik hatları ve elektrik için tamamen çizilmiş bir mühendislik projesi gelir.

Bu, başlangıç aşamasında net bir maliyet vermeyi ve müşteriyi hazırlıklı olması için yönlendirmeyi sağlar. Mühendislik çözümleri bugün baştan sona çok farklı olabiliyor: burada yapıldığı gibi eksiksiz bir su tesisatı kurulabilir ya da geliştiriciden gelen polipropilen boru sadece gereken yere uzatılabilir. Her iki yöntem de çalışır — ama yaşam kalitesi ve güvenilirlik değişir.

Mühendislik projesi kontrol ve hesap imkânı verir: her şey düzgün biçimde planlanıp onaylanabilir. Buna bağlı olarak, bu projeyi hayata geçirebilecek yükleniciler seçilebilir — böylece şantiyede bunun nasıl yapılacağı, nereden alınacağı ve kimin yapacağı gibi sorular ortaya çıkmaz.